賃貸借相談(借地・借家契約の締結)

問）　賃貸借契約を結ぶと、貸し主としての責任、借り主としての責任としてどういうものが生じますか。
答）　賃貸人には、目的物を私用収益させる義務、修繕義務などが生じ、賃借人には、賃料支払い義務、用法遵守義務、目的物保管・返還義務などが生じます。

問）　賃貸借契約を結ぶのに、契約書は必ず作らないとならないのですか。
答）　賃貸借契約は、要式を要しない諾成契約ですので、契約書は理論上は必要ありません。しかし、実際は契約書調印の時点をもって、賃貸借契約が成立すると認定される場合がほとんどでしょう。その時点で、合意ができたと認定され、契約書は重要な役割を持ちます。そして、どのような合意があったのか、第一には契約書を根拠に認定されますから、後日の争いに備えるためにも、契約書を作成しておくことがベターです。

問）　賃貸借契約には何を書いておけばよいのでしょうか。
答）　契約当事者、目的物、使用目的、賃料、期間、その他の特約条項などです。市販の賃貸借契約書等を利用するのもよいですが、これらの内容の不明確な点が否めないことから、建設省が賃貸住宅標準契約書が公表していますから参考にしてください。

問）　賃貸借契約書の賃借人欄には、私の友人の名前が書いてあるのですが、使用目的欄には社員住居と書いてあります。友人は、会社を経営していて、このような場合、会社に貸したことになってしまうのでしょうか。
答）　会社が賃借人となれば、会社の経営陣が代われば貸す相手はあなたの友人でなくなるのですから、大問題ですね。使用目的欄を見れば、会社が賃借人と認定される可能性があります。賃料の支払いなど、会社名でなされれば、事実の積み重ねで、会社が賃借人と認定されてしまいます。漫然と放置しないで、会社としての賃借権は主張しないという一札を入れさせておくなど対応すべきです。

問）　建物を自分が住む目的で借りるという賃貸借契約を結んだのですが、契約書調印後に、建物が火事で燃えてしまいました。契約はどうなりますか。
答）　賃貸借契約は、貸すという意思表示と借りるという意思表示が合致すれば成立するので、その後に目的物が消失しても契約自体は成立します。ただ、契約の目的物を引き渡すことも、使用収益することもできないので、契約は原始的不能で無効です。あなたは、敷金や一ヶ月分の前家賃など賃貸人に支払った額を不当利得として返還請求出来ます。ただ、仲介業者に払った仲介料などは、契約は成立しているのですから発生してしまいます。家事が賃貸人の過失による場合には、あなたが契約が有効と信じたことによる損害として、仲介料相当額を賃貸人に請求出来ます（契約締結上の過失）。

問）　土地を借りて建物を所有しています。借地権はどこまで及びますか。
答）　建物の利用のために必要な限度、主観的に建物利用のために必要であるにとどまらず、客観的にも建物の利用に必要である限度です。玄関から道路へ出るための通路や、建物の庭などには借地権の範囲は及ぶでしょう。

問）　借家に住んでおりますが、敷地を駐車場として利用してもよいのでしょうか。
答）　敷地の使用占有はその建物を使用占有する上で常識上当然とされる程度に限られます。駐車場で、家主がほかの人にその敷地を駐車場として利用させることが可能であれば、借家人は当然には駐車場としての敷地利用権を有しません。特約があればそれに従います。

問）　賃借人の連帯保証人はどこまで責任を負いますか。
答）　賃料不払いの場合の損害賠償義務にも及びます。契約が解除されたときには、賃借人の損害賠償義務だけでなく、目的物返還義務にも及びます。