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相続コラム

借地権

父が借りていた 借地権 は 遺産 だと主張したいのですが、何をどう主張したらいいですか。

[法定相続][遺言相続]

 父が、第三者から土地を借りて建物を所有していたとき、その借地権も遺産であり、父が亡くなったら、遺産分割の対象です。

 よくご相談されるのが、(1)借地していたのは、同居の兄であり、借地権は遺産でない。(2)兄が底地を買い、その時点で借地権はなくなったので、借地権は遺産でない。という主張が妥当かどうかです。

 (1)は、地代を払っていたのが実質的に誰かによって認定されるし、(2)も、父が兄に地代を払っていたかによって認定されます。つまり、借地権が遺産か否かは、地代の支払いの事実によって認定されるのです。

 借地権は法律上の権利で、いったん、財産権として保護されたなら、消滅してしまうものではない、という考え方は誤りというほかありません。

2015.02.10|タグ:遺産借地権

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父が借りていた 借地権 、 相続 ではなく兄が取得したと言っています!

[法定相続]

 父は、Aさんから土地を借りて、自宅を所有していました。父と同居した兄が、その後、底地をAさんから買いました。地代は兄が同居した頃から、兄が払っていたようですが、兄の底地取得後は不明です。父が亡くなり、遺産分けの話をしていたら、兄は、土地の完全な所有権は兄が持っていて、借地権は遺産でないと主張しています。

 借地権が現在あるか否かは、地代の支払いがあるか認定されるか(誰が地代を払っていたか認定されるか)によります。地代の支払いがない以上、借地権の存在を主張することは困難です。

 父の借地権は兄が同居していた頃には、終了していたととらえられても仕方がありません。

 それでも、兄は底地の代金のみで土地全体の所有権を主張できるのは、おかしくはないか?

 これについては、ほかにも遺産があるときには、兄が父から借地権の贈与を受けたとして、特別受益の持ち戻し計算がなされるべきです。

 そうしないと、兄は何らの対価もなく、借地権を手中に収めたことになり、相続上不公平だからです。

2014.07.08|タグ:借地権相続

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父がA 土地を借りて 建物 を所有していましたが、父死亡後、建物が 隣地Bに 越境 して建っていることが分かりました。Bについてなにか権利はありますか。

[法定相続][遺言相続]

父の持っている権利は、借地権です。借地権は、借主の死亡で終了しませんから、あなたは、Aの借地権を相続します。

そして、建物の登記があれば、Aの借地権を、あとでAを取得した人にも主張できます。

似たような事例で、高裁判決のあった事案がありました。

Bについては、賃借人の20年の占有によって(越境して建っていることで)、賃貸人は、土地所有権を時効取得する。賃貸人が時効を援用しない時には、時効援用の効果は相対的なので(つまり賃貸人が援用するのと、賃借人が援用するのと別々に考える)、賃借人は、Bの借地権を時効取得を援用できる。

あなたのケースでも、あなたは、20年以上の占有の事実を主張立証すれば、Bについて、借地権を取得できます。

問題は、建物の登記は、あくまで、Aについてで、Bについては登記がないので、たとえばBの新所有者には対抗できないかという点です。

高裁は、新所有者は背信的悪意者で、賃借人の登記がないことを理由に賃借人を排除はできないと結論付けています。

2014.06.23|タグ:越境建物所有借地権

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相続コラム?住宅新報の記事

[遺言相続]

住宅新報に記事が載りました!

借地人が死亡したとき、借地権の相続について。法定相続人が相続する場合とそうでない者が遺贈される場合とで扱いが異なります。

前者は、地主の承諾が不要で、後者は、必要です。

後者の時には、地主が承諾しない場合、裁判所の代諾許可の申し立てをすることになります。

このとき、地主が建物と借地権を買い取るという介入権を行使すると、受贈者はそれに従うことになります。

2012.06.06|タグ:遺贈借地権相続

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相続コラム?借地権の相続?

[法定相続]

被相続人が人から借地権付建物を取得したあと、底地を推定相続人Aが購入していたという事案について、相続上どう扱われるでしょうか。

推定相続人Aと被相続人が親子という関係にあっても、取引上は他人ですから、底地→推定相続人、借地権→被相続人→相続開始後各相続人(推定相続人Aを含む)の共有という関係になります。

借地権は相続人間で分ける必要があり、ほかに預金等流動する遺産がなく、借地権を取得する相続人に代償金の用意ができなければ、結局、土地と共に売って、その権利割合でお金を分けることになります。

借地権が相続財産であり、底地は全く他人の持ち物である場合、代償金等の手当ができなければ、借地権を地主に買ってもらったり、逆に底地を地主から買い取って、土地と建物を売るなどという処理になると思います。

2011.08.31|タグ:借地権

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