http://www.kobori-law.com/ ja Copyright 2008 Wed, 16 Jul 2008 12:19:21 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss http://www.kobori-law.com/post_56.html http://www.kobori-law.com/post_56.html 01新着情報 Wed, 16 Jul 2008 12:19:21 +0900 「うちは財産も少ないから、相続でもめることはないだろう」、「うちは兄弟姉妹の仲がよいから、相続争いなんて関係ない」と、親が元気なうちは、わが家の相続について現実的な問題としてとらえている方は少ないようです。 　しかし、弁護士として仕事をしていると、遺産の多い少ないに関係なく相続問題は起こりえるし、相続問題を契機にして、それまで良好だった家族関係が劇的に変化しうるものだと実感します。 　そして、身近な人を亡くすことは誰にでも訪れる人生の節目であることを考えると、相続問題は、すべての人に起こりえる非常に身近な問題であるといえます。 　日本人の平均寿命が長くなって、最近は４０歳代、５０歳代の働き盛りの方から、相続の相談を受けることが多くなっています。自分には関係ないと思っていた相続問題が、忙しい盛りの世代に降りかかってきているのです。 　本書は、このように忙しいなかで相続の悩みを抱える方を対象に、さまざまな「知識」と「知恵」を伝授する入門書です。法律用語にはできるだけ注釈を入れ、平易な表現で、相続問題の核心をとらえるように工夫してまとめられています。 　本書のPart１では、相続の基礎的な法律知識を解説しています。民法の定める相続の規定は、どのようになっているのか、正確な知識を持っていることは、相続問題を全体としてとらえるのに役立ちます。 Part２では、相続の問題だけでなく、身内が亡くなった後、どのような届け出や手続きをしなければならないかを具体的に解説しています。 Part３では、遺産の把握方法と評価の実際問題を説明しています。特に、弁護士の書く相続入門書では手薄になりがちな、遺産の評価手法について、わかりやすい説明を心がけました。 Part４では、相続問題のもっとも大事な場面である遺産分割協議について説明しています。法律入門書ではあまり触れられていない、「話し合いをどうまとめていくか」の実践的な知恵を紹介しています。 Part５では、多くの方が関心をお持ちの相続税について解説しています。相続したら相続税を払うものと思いこんでいる方が多いですが、そうではないことがおわかりいただけるでしょう。 Part６では、相談が多い案件について、Q＆A形式で疑問点にお答えしています。 　本書があなたの家庭の相続について考えるきっかけとなり、抱えている問題の指南役となれば、望外の幸せです。　最後に、原稿をまとめるにあたって、さまざまなアドバイスをくださった方々に、この場を借りて、厚く御礼申し上げます。 ２００８年６月　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小堀　球美子 ]]> http://www.kobori-law.com/booknew.html http://www.kobori-law.com/booknew.html 02弁護士紹介 Wed, 16 Jul 2008 12:14:22 +0900 私の書いた「わが家の相続を円満にまとめる本」がついに、刊行になりました。 最初に、出版社の方から、企画を頂いたのが、昨年の６月で、９月から執筆に入り、今年脱稿、その後図柄や文章の検討を経て、ようやく日の目を見ることになりました。 出版社の方は、これより以前から、準備をしていたわけで、一冊の本ができあがるまでには相当な時間と労力がかかることを改めて痛感しました。 この本は、民法の相続法の概略を平易な表現で書いてあるところに特徴があり、なかなか読みやすくて、よい本に仕上がりました。そのほかにも、相続税の計算方法や、被相続人死亡後の手続一般にもふれてあったり、よくあるケースにQ＆A形式で答えていて、かゆいところに手が届くと自画自賛しています。えへん。 たくさんの方のご助力があって刊行されたこの本が、一般読者の方に読まれることで、社会的な意義を少しでも果たせれば幸いと思います。 刊行に当たりご支援してくださった方に、このHP上でも、厚くお礼申し上げます。 http://www.kobori-law.com/post_55.html http://www.kobori-law.com/post_55.html 09弁護士のひとりこと Tue, 15 Jul 2008 15:37:39 +0900 ４年前くらいから遺産分割（相続）の相談を多く受けるようになりました。何件もの遺産分割事件を受任して見て、相続問題はとても身近で誰にでも起こりうる事案であると痛感します。 弁護士に世話になるのは、一生に一度もないという方が多いと思いますが、その一生に一度が相続問題である方が多いように思います。遺産の多寡にかかわらず、争いになるし、それまで仲がよかった家族が、相続問題をきっかけにしてその関係が劇的に変化します。 受任している側としては、冷静に見ているので、一周忌は仲良く迎えたいね、などと発言することがあります。しかし、そう言われた方は、関係は修復不能なのになんて言うことを言うのかと反論し、その方の気持ちを逆なでしてしまうようです。 少しだけ、相手の立場ならどう思うのか、想像力を発揮することが、解決の糸口につながることもあるのだと、分かっていながら、気持ちを変えられない、そんなところに相続問題の難しさがあるのかもしれません。 http://www.kobori-law.com/post_54.html http://www.kobori-law.com/post_54.html 09弁護士のひとりこと Mon, 02 Jun 2008 09:35:38 +0900 弁護士になって、もう１０年が経ちます。頭に白いものも増え、体にも貫禄がついて、我ながら様になってきたかなと思っております。 スタートした時は、お姉ちゃん弁護士でしたが、次第におねばあちゃん弁護士（造語）、おばねえちゃん弁護士（造語）になって、最近は、微妙におばさん弁護士という感が強くなっています。 お姉ちゃん弁護士は、全く余裕がなく、２４時間弁護士で、苦しかったと記憶しています。おねばあちゃん弁護士、おばねえちゃん弁護士とステップアップしていって、弁護士でない時間が長くなり、余裕がでてきました。 弁護士でない時間がある、弁護士でない自分がいる、ということは、かえって弁護士の仕事に幅を持たせ、満足のいく仕事につながります。これから、どんどん年を取って、さらに余裕が出てくるのだと思うと、とても楽しくなります。 新米弁護士のテレビドラマを見て、お姉ちゃん弁護士の気持ちを思い出しました。笑っちゃうほど、不器用でこっけいで、ちょっと涙が出ました。 注）おばねえちゃん弁護士とおばさん弁護士の狭間にいて、まだまだ勉強だということはちゃんと分かっております。 http://www.kobori-law.com/post_53.html http://www.kobori-law.com/post_53.html 09弁護士のひとりこと Thu, 15 May 2008 16:48:05 +0900 賃貸借相談(賃貸借契約の終了) 問）　賃貸借契約を解除するのに制約はありますか。 答）　賃貸借契約は継続的契約関係なので、解除原因があったとしても、当事者の信頼関係を破壊しないと認める特段の事情があるとき、解除権は制限されます。賃料不払い、増改築禁止特約違反、無断譲渡などの場合でも、信頼関係が破壊されたかが、解除が許されるかの判断の基準になります。 問）　アパートを貸していますが、賃料が１年以上も支払われません。しかし、賃借人は居座って出て行きません。どうすればよいですか。 答）　１年以上の賃料不払いであれば、信頼関係の破壊があったとして解除は認められるでしょう。問題は、どうやって追い出すかです。解除の意思表示をしても居座られたら、裁判を起こし確定判決を受けて、それをもとに強制執行するしかありません。 問）　アパートを貸していますが、賃借人が家財道具を置いたまま行方不明で、賃料も払ってくれません。どうすればよいですか。 答）　法は自力救済を禁止していますから、裁判所に公示送達の手続きを取ってほしいと申し立て、裁判をして強制執行をするしかありません。]]> http://www.kobori-law.com/_new_5.html http://www.kobori-law.com/_new_5.html 08各種Q&A 賃貸借相談 Fri, 09 May 2008 12:13:52 +0900 賃貸借相談(借地上建物の増改築と譲渡) 問）　借地上の建物を売ろうと思いますが、可能でしょうか。 答）　借地契約が賃貸借契約であるとき、賃借権が設定されており、建物を売ると賃借権も一緒に譲渡されます。民法では、賃貸人の承諾がないときには借地権を譲渡できない旨定めています。賃借人の承諾が必要です。 問）　借地上の建物を売ろうとして、地主に承諾してほしいと申し出たところ断られました。私はどうすればいいですか。 答）　地主は、賃借権の譲渡を求められたときには、承諾するか、建物を時価で買い取るかしなくてはなりません。あなたは、建物買取請求ができます。また、地主が承諾しないときには、裁判所に代諾許可の申立ができます。 問）　借地上の建物を増改築しようと思いますが、増改築には地主の承諾を要するという特約があります。地主が承諾してくれないときどうすればいいですか。 答）　借地上の建物の増改築は本来賃借人の自由ですが、多くの契約でこのような増改築禁止特約が定められています。地主が承諾してくれないときには、裁判所に代諾許可の申立ができます。 問）　借地上の建物の種類、構造等に特約があるとき、どう扱われますか。 答）　このような特約は法は特に規定していなく、当事者間の特約に任されます。建物の種類・構造等に特約があって、目的を達し得ないときには、裁判所に、借地条件の変更を求めることができます。]]> http://www.kobori-law.com/_new_4.html http://www.kobori-law.com/_new_4.html 08各種Q&A 賃貸借相談 Fri, 09 May 2008 12:11:39 +0900 賃貸借相談(賃貸借契約の特約) 問）　建物賃貸借契約書に、「賃借人が１ヶ月以上賃料を支払わないとき、賃貸人は催告することなく、賃貸借契約を解除できる。」と定められているとき、１ヶ月でも賃料を払わないと即時に解除されてしまうのでしょうか。 答）　民法は債務不履行があったとき、相当期間を定めて催告し、その期間内に履行がないときに解除権の行使を認めています。賃貸借契約は、継続的債権関係であるので、信頼関係を基礎とします。その信頼関係が破壊されたと認められるときに、初めて解除ができます。判例も、質問のような特約は、「催告しなくても不合理とは認められない事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することができる旨定めた約定として有効と解すべき」としています。信頼関係の破壊があったかが問題です。 問）　建物賃貸人は、契約期間中であっても解約日の６ヶ月前に賃借人に通知することにより契約を解除できるという特約は有効ですか。 答）　借地借家法では、更新拒絶には正当事由は必要としていますから、ご質問のような特約は賃借人に不利益に法の適用を排するもので無効です。 問）　建物の賃貸借契約終了時には、通常の使用により生じた損耗を含めて賃借人が原状回復することという特約は有効ですか。 答）　賃貸借契約終了時には賃借人は建物を原状に復して返還すべきですが、その範囲は、賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他の通常の使用を超えるような使用による損耗について復旧すること限られます。建物設備の自然的な劣化等（経年変化）、通常の使用により生じる損耗等（通常損耗）には及ばないはずです。質問のような特約を定めるには、契約の際特にその旨が説明され、賃借人が承諾したときのみ特約として有効と認定されます。 問）　借地契約で、賃貸人が賃料の増額を請求したときには、賃料はこれに改定されるという特約は有効ですか。 答）　賃料の増減請求は、法がこれを定めていますから、当事者双方の合意か裁判がなければ認められません。賃貸人の一方的意思表示により賃料が改定される特約は法の趣旨に反し無効です。 問）　借地契約で更新拒絶条項は有効ですか。 答）　更新拒絶には正当事由が必要ですから、無効です。 問）　建物買取請求権を拒絶できるという特約は有効ですか。 答）　借地契約で契約期間の更新がないときには、賃借人は賃貸人に対し建物を買い取ることを請求できます。これを排除する特約は無効です。 問）　造作買取請求権を拒絶できるという特約は有効ですか。 答）　建物賃貸借契約では、契約終了時には、賃貸人の同意を得て付加した畳、建具などの買い取りを請求できるというのが法の規定です。ただ、借地契約と違って、造作買取請求を特約で排除することも可能です。]]> http://www.kobori-law.com/_new_3.html http://www.kobori-law.com/_new_3.html 08各種Q&A 賃貸借相談 Fri, 09 May 2008 12:08:25 +0900 賃貸借相談(賃貸借契約の期間、更新) 問）　借地契約で、期間１０年の定めをしたのですが、この契約の期間は何年ですか。 答）　新法が適用される契約の場合、３０年以上の期間であれば当事者間で自由に定められるとされ、期間の定めをしないまま契約をした場合、期間は３０年となります。１０年の期間の定めをした場合、借地借家法に反しその定めは無効で、賃貸借契約は期間の定めのないものとなり、期間は３０年になります。旧法が適用される契約の場合、堅固建物については３０年以上、非堅固建物については２０年以上の期間であれば当事者間で自由に定められるとされ、期間の定めをしないまま契約をした場合、期間は堅固建物については６０年、非堅固建物については３０年となります。１０年の期間の定めは借地法に反しその定めは無効で、賃貸借契約は期間の定めのないものとなり、期間は６０年ないし３０年になります。 問）　借地契約で、期間が満了したとき、どのような場合契約は更新されますか。 答）　賃借人が更新の請求をすれば契約は更新されます。ただ、賃貸人に更新を拒絶する正当事由があって、賃貸人が遅滞なく異議を述べた場合はこの限りではありません。また、借地人が土地の使用を継続して賃貸人がこれに異議を申し出なければ、法定更新されます。 問）　更新後の契約の内容はどうなりますか。 答）　期間が短くなるほかは、元の契約と同一内容の契約になります。 問）　賃貸人の更新拒絶のための正当事由とはどのような事由ですか。 答）　旧法では判例で定められていて、新法ではこれを明文化しました。すなわち、借地権設定者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明け渡しの条件として又は土地の明け渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付を申し出た場合におけるその申し出を考慮して判断されます。 問）　借地上の建物が家事で消失してしまいました。建て替えをしてもよいのでしょうか。 答）　既存の借地契約の期間内しか存続しない建物であれば、用法の特約に反しなければ地主の承諾なく建て替えても構いません。既存の借地契約の期間を超えて存続する建物への建て替えは旧法が適用される契約と新法が適用される契約とで異なります。旧法では、再築に関し地主が遅滞なく異議を述べなければ、建物消失の日から、３０年ないし２０年の別で期間が延長されます。地主が遅滞なく異議を述べたときには、既存の存続期間満了の際に契約の更新がなされるか正当事由の有無で判断されます。新法では、借地期間内の再築と更新後の再築とで扱いが異なります。借地期間内であれば、地主の承諾があれば２０年間期間が延長されます。再築の通知から２ヶ月以内に異議を述べないと地主の承諾があったものとみなされます。更新後の再築のときには地主の承諾があったときのみ許されます。いずれにせよ、再築については、地主の承諾を得ておいた方がベターです。 問）　借家の期間について教えてください。 答）　借家契約は借地契約と異なり、民法の規定が適用され、最長で２０年間、最短で１年以上としなければなりません。２０年以上の期間を定めても、２０年に短縮され、１年未満の期間の定めは存続期間のない借家契約になります。 問）　借家の更新について教えてください。 答）　当事者が、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に契約を更新しない旨の通知をしなければ、契約は以前と同じ条件で法定更新されます。また、更新拒絶の通知をしたけれども借り主がそのまま借家の使用を継続していて、家主がそれに遅滞なく異議を述べなかったときも更新されたものとみなされます。 問）　更新拒絶には正当事由は必要ですか。 答）　必要です。新法では、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件として又は建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められなければ」解約申し入れや更新拒絶はできないと規定しています。 問）　借地、借家の契約の更新の際、更新料は払う義務があるのでしょうか。 答）　法律は更新料について定めていません。更新料支払いの慣行が法律の規定と同一視できる程度に一般化し、当該地域内の借り主に支払いを強制出来るほどの慣習となっているときには、合意がなくても更新料を求めることができます。東京では、ほとんどの裁判例が更新料が慣習化しているとは認めていません。]]> http://www.kobori-law.com/_new_2.html http://www.kobori-law.com/_new_2.html 08各種Q&A 賃貸借相談 Fri, 09 May 2008 12:04:54 +0900 賃貸借相談(賃貸借契約上の金銭の支払い) 問）　土地を貸していて、借り主は建物を建てて住んでいますが、固定資産税などの上昇により現行の地代では安すぎると思っています。地代の値上げを求めることはできますか。 答）　借地借家法では、�@土地に対する租税その他の公課の増減、�A土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、�B近隣類似の土地の地代等の比較により地代が不相当となったときは地代の増減を求めることができると規定しています。 問）　借家の家賃の値下げを求めることはできますか。 答）　家賃についても、借地借家法では、�@土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減�A土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動�B近隣同種の建物の借賃の比較により家賃が不相当となったときには家賃の増減を求めることができると規定しています。 問）　借地借家法施行以前の賃貸借契約でも、地代家賃の増減を求めることができるという借地借家法の規定はあてはまるのですか。 答）　地代家賃の増減に関する紛争解決の規定は借地借家法施行以前の賃貸借契約にも適用されます。Qの調停前置主義も同様です。 問）　地代家賃の増減を求めるにはどのようにして求めればよいですか。 答）　まずは、当事者同士で話し合ってください。後で証拠に残るように、内容証明郵便で増減を求めるとよいでしょう。当事者間で協議が整わないときには、簡易裁判所に調停を求めます。それでも話し合いがつかないときには、訴訟で求めていくことになります。いきなり訴訟提起はできないことになっています（調停前置主義）。 問）　地代家賃の増減について話し合いがつかない間の地代家賃の支払いはどうすればよいですか。 答）　その間は相当と認める額を支払えばよいです。受け取ってもらえないときには、供託します。 問）　アパートを借りていますが、家主が理由も言わず契約を更新しないので、出て行ってくれ、家賃はもう受け取らないと言っています。どうすればよいですか。 答）　理由もなく契約更新しないということはできません。あなたは出て行くことはないのですが、家賃を支払っていないと債務不履行として契約を解除されてしまいます。このようなときには、家賃を供託します。家主さんの住所地を管轄する供託所に行って、供託書に記入の上家賃を供託してください。 問）　アパートを貸しているのですが、賃借人が家賃も払わず行方不明になっています。賃借人の債権者という人が、中の家財道具を差し押さえました。私としては何ができますか。 答）　あなたは、家財道具に不動産賃貸の先取特権を有していますので、配当要求をして家財道具から優先的に配当を受けることができます。 問）　敷金とはどのような性格を持ちますか。 答）　敷金は、賃貸人の賃借人に対する賃貸借契約上の債権を担保するものです。その法的性質は、賃借人の債務不履行がないときにには返還するという停止条件が付いた金銭所有権の移転と説明されます。敷金は、建物の明け渡しまでに生じた債権について担保します。 問）　権利金（礼金）とは何ですか。 答）　権利金（礼金）は、昭和期以降における借家の恒常的な供給不足を背景に家主側の意向から生まれたものです。営業上の利益や場所的利益の対価などという性質を持ちます。敷金と違って契約終了時に返す必要がありません。 問）　保証金とは何ですか。 答）　営業用の店舗などを借りるとき、保証金という敷金より高めに設定された金員で、家主が自由に運用し、一定期間後に全部または一部を返還する約束の金員を払う約束がされることがあります。保証金の法的性質は、敷金や権利金、礼金の混合したものと見解があり、その具体的性質は個々の事情に応じて（賃貸建物の内容、補償金額、敷金・権利金の交付の意味、返還時期返還方法に関する特約の内容等）認定されることになります。 問）　敷金や保証金を担保にお金を借りることができますか。 答）　賃貸借契約終了時に返還を約束されている金員の支払いをしたとき、これを担保にすることはできます。ただ、賃借人との間で譲渡禁止特約がある時には担保に供することはできません。 問）　アパートを借りて住んでいますが、瞬間湯沸かし器が故障しました。家主に言っても修理してくれません。どうすればいいですか。 答）　家主には修繕義務がありますから、修理を要求できます。家主が修理してくれないときには、その部分で賃料の支払いを拒めるというのが判例です。自分で修理したときには、その費用を家主に請求できます。賃料と相殺することも可能です。]]> http://www.kobori-law.com/_new_1.html http://www.kobori-law.com/_new_1.html 08各種Q&A 賃貸借相談 Fri, 09 May 2008 11:51:34 +0900 賃貸借相談(借地借家法) 問）　借地借家法では、旧借地法とどう違っていますか。 答）　普通借地権は基本的にあまり変わりません。借地権の存続期間、借地権の更新等で、若干異なる規定が置かれているのみです。新たに定期借地権という制度が設けられました。 問）　借地借家法が適用される賃貸借契約は何ですか。 答）　新法施行後（平成４年８月１日）の借地契約に適用されます。それ以前の借地契約は旧借地法によります。 問）　借地権の存続期間は何年ですか。 答）　旧法では、堅固建物と非堅固建物に分けて規定されていました（３０年以上と２０年以上）。新法では、一律に３０年とされています。 問）　借地権の更新後の存続期間は何年ですか。 答）　旧法では、合意更新の時、堅固と非堅固で異なる扱いをしていました（３０年と２０年）。新法では一回目は２０年、それ以降は１０年です。いずれも、それ以上の期間の合意をしたときには、合意に従います。 問）　定期借地権について教えてください。 答）　旧借地法では、土地を貸すと半永久的に戻らないと言われていました。地主としては、期限が満了したときに正当事由があった場合、借地人が合意解除に応じてくれた場合、地代滞納があって契約解除ができた場合などしか土地を返してもらえない状況でした。そこで、存続期間に制限があり更新のない定期借地権制度を創設したのです。]]> http://www.kobori-law.com/_new.html http://www.kobori-law.com/_new.html 08各種Q&A 賃貸借相談 Fri, 09 May 2008 11:44:37 +0900 ご登録ありがとうございます。 http://www.kobori-law.com/thank.html http://www.kobori-law.com/thank.html 10登録完了 Fri, 09 May 2008 11:35:18 +0900 賃貸借相談室フォーム

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