賃貸借相談(賃貸借契約の期間、更新)

問）　借地契約で、期間１０年の定めをしたのですが、この契約の期間は何年ですか。
答）　新法が適用される契約の場合、３０年以上の期間であれば当事者間で自由に定められるとされ、期間の定めをしないまま契約をした場合、期間は３０年となります。１０年の期間の定めをした場合、借地借家法に反しその定めは無効で、賃貸借契約は期間の定めのないものとなり、期間は３０年になります。旧法が適用される契約の場合、堅固建物については３０年以上、非堅固建物については２０年以上の期間であれば当事者間で自由に定められるとされ、期間の定めをしないまま契約をした場合、期間は堅固建物については６０年、非堅固建物については３０年となります。１０年の期間の定めは借地法に反しその定めは無効で、賃貸借契約は期間の定めのないものとなり、期間は６０年ないし３０年になります。

問）　借地契約で、期間が満了したとき、どのような場合契約は更新されますか。
答）　賃借人が更新の請求をすれば契約は更新されます。ただ、賃貸人に更新を拒絶する正当事由があって、賃貸人が遅滞なく異議を述べた場合はこの限りではありません。また、借地人が土地の使用を継続して賃貸人がこれに異議を申し出なければ、法定更新されます。

問）　更新後の契約の内容はどうなりますか。
答）　期間が短くなるほかは、元の契約と同一内容の契約になります。

問）　賃貸人の更新拒絶のための正当事由とはどのような事由ですか。
答）　旧法では判例で定められていて、新法ではこれを明文化しました。すなわち、借地権設定者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明け渡しの条件として又は土地の明け渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付を申し出た場合におけるその申し出を考慮して判断されます。

問）　借地上の建物が家事で消失してしまいました。建て替えをしてもよいのでしょうか。
答）　既存の借地契約の期間内しか存続しない建物であれば、用法の特約に反しなければ地主の承諾なく建て替えても構いません。既存の借地契約の期間を超えて存続する建物への建て替えは旧法が適用される契約と新法が適用される契約とで異なります。旧法では、再築に関し地主が遅滞なく異議を述べなければ、建物消失の日から、３０年ないし２０年の別で期間が延長されます。地主が遅滞なく異議を述べたときには、既存の存続期間満了の際に契約の更新がなされるか正当事由の有無で判断されます。新法では、借地期間内の再築と更新後の再築とで扱いが異なります。借地期間内であれば、地主の承諾があれば２０年間期間が延長されます。再築の通知から２ヶ月以内に異議を述べないと地主の承諾があったものとみなされます。更新後の再築のときには地主の承諾があったときのみ許されます。いずれにせよ、再築については、地主の承諾を得ておいた方がベターです。

問）　借家の期間について教えてください。
答）　借家契約は借地契約と異なり、民法の規定が適用され、最長で２０年間、最短で１年以上としなければなりません。２０年以上の期間を定めても、２０年に短縮され、１年未満の期間の定めは存続期間のない借家契約になります。

問）　借家の更新について教えてください。
答）　当事者が、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に契約を更新しない旨の通知をしなければ、契約は以前と同じ条件で法定更新されます。また、更新拒絶の通知をしたけれども借り主がそのまま借家の使用を継続していて、家主がそれに遅滞なく異議を述べなかったときも更新されたものとみなされます。

問）　更新拒絶には正当事由は必要ですか。
答）　必要です。新法では、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件として又は建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められなければ」解約申し入れや更新拒絶はできないと規定しています。

問）　借地、借家の契約の更新の際、更新料は払う義務があるのでしょうか。
答）　法律は更新料について定めていません。更新料支払いの慣行が法律の規定と同一視できる程度に一般化し、当該地域内の借り主に支払いを強制出来るほどの慣習となっているときには、合意がなくても更新料を求めることができます。東京では、ほとんどの裁判例が更新料が慣習化しているとは認めていません。