賃貸借相談(賃貸借契約上の金銭の支払い)

問）　土地を貸していて、借り主は建物を建てて住んでいますが、固定資産税などの上昇により現行の地代では安すぎると思っています。地代の値上げを求めることはできますか。
答）　借地借家法では、�@土地に対する租税その他の公課の増減、�A土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、�B近隣類似の土地の地代等の比較により地代が不相当となったときは地代の増減を求めることができると規定しています。

問）　借家の家賃の値下げを求めることはできますか。
答）　家賃についても、借地借家法では、�@土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減�A土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動�B近隣同種の建物の借賃の比較により家賃が不相当となったときには家賃の増減を求めることができると規定しています。

問）　借地借家法施行以前の賃貸借契約でも、地代家賃の増減を求めることができるという借地借家法の規定はあてはまるのですか。
答）　地代家賃の増減に関する紛争解決の規定は借地借家法施行以前の賃貸借契約にも適用されます。Qの調停前置主義も同様です。

問）　地代家賃の増減を求めるにはどのようにして求めればよいですか。
答）　まずは、当事者同士で話し合ってください。後で証拠に残るように、内容証明郵便で増減を求めるとよいでしょう。当事者間で協議が整わないときには、簡易裁判所に調停を求めます。それでも話し合いがつかないときには、訴訟で求めていくことになります。いきなり訴訟提起はできないことになっています（調停前置主義）。

問）　地代家賃の増減について話し合いがつかない間の地代家賃の支払いはどうすればよいですか。
答）　その間は相当と認める額を支払えばよいです。受け取ってもらえないときには、供託します。

問）　アパートを借りていますが、家主が理由も言わず契約を更新しないので、出て行ってくれ、家賃はもう受け取らないと言っています。どうすればよいですか。
答）　理由もなく契約更新しないということはできません。あなたは出て行くことはないのですが、家賃を支払っていないと債務不履行として契約を解除されてしまいます。このようなときには、家賃を供託します。家主さんの住所地を管轄する供託所に行って、供託書に記入の上家賃を供託してください。

問）　アパートを貸しているのですが、賃借人が家賃も払わず行方不明になっています。賃借人の債権者という人が、中の家財道具を差し押さえました。私としては何ができますか。
答）　あなたは、家財道具に不動産賃貸の先取特権を有していますので、配当要求をして家財道具から優先的に配当を受けることができます。

問）　敷金とはどのような性格を持ちますか。
答）　敷金は、賃貸人の賃借人に対する賃貸借契約上の債権を担保するものです。その法的性質は、賃借人の債務不履行がないときにには返還するという停止条件が付いた金銭所有権の移転と説明されます。敷金は、建物の明け渡しまでに生じた債権について担保します。

問）　権利金（礼金）とは何ですか。
答）　権利金（礼金）は、昭和期以降における借家の恒常的な供給不足を背景に家主側の意向から生まれたものです。営業上の利益や場所的利益の対価などという性質を持ちます。敷金と違って契約終了時に返す必要がありません。

問）　保証金とは何ですか。
答）　営業用の店舗などを借りるとき、保証金という敷金より高めに設定された金員で、家主が自由に運用し、一定期間後に全部または一部を返還する約束の金員を払う約束がされることがあります。保証金の法的性質は、敷金や権利金、礼金の混合したものと見解があり、その具体的性質は個々の事情に応じて（賃貸建物の内容、補償金額、敷金・権利金の交付の意味、返還時期返還方法に関する特約の内容等）認定されることになります。

問）　敷金や保証金を担保にお金を借りることができますか。
答）　賃貸借契約終了時に返還を約束されている金員の支払いをしたとき、これを担保にすることはできます。ただ、賃借人との間で譲渡禁止特約がある時には担保に供することはできません。

問）　アパートを借りて住んでいますが、瞬間湯沸かし器が故障しました。家主に言っても修理してくれません。どうすればいいですか。
答）　家主には修繕義務がありますから、修理を要求できます。家主が修理してくれないときには、その部分で賃料の支払いを拒めるというのが判例です。自分で修理したときには、その費用を家主に請求できます。賃料と相殺することも可能です。