賃貸借相談(賃貸借契約の終了)

問）　賃貸借契約を解除するのに制約はありますか。
答）　賃貸借契約は継続的契約関係なので、解除原因があったとしても、当事者の信頼関係を破壊しないと認める特段の事情があるとき、解除権は制限されます。賃料不払い、増改築禁止特約違反、無断譲渡などの場合でも、信頼関係が破壊されたかが、解除が許されるかの判断の基準になります。

問）　アパートを貸していますが、賃料が１年以上も支払われません。しかし、賃借人は居座って出て行きません。どうすればよいですか。
答）　１年以上の賃料不払いであれば、信頼関係の破壊があったとして解除は認められるでしょう。問題は、どうやって追い出すかです。解除の意思表示をしても居座られたら、裁判を起こし確定判決を受けて、それをもとに強制執行するしかありません。

問）　アパートを貸していますが、賃借人が家財道具を置いたまま行方不明で、賃料も払ってくれません。どうすればよいですか。
答）　法は自力救済を禁止していますから、裁判所に公示送達の手続きを取ってほしいと申し立て、裁判をして強制執行をするしかありません。

賃貸借相談(借地上建物の増改築と譲渡)

問）　借地上の建物を売ろうと思いますが、可能でしょうか。
答）　借地契約が賃貸借契約であるとき、賃借権が設定されており、建物を売ると賃借権も一緒に譲渡されます。民法では、賃貸人の承諾がないときには借地権を譲渡できない旨定めています。賃借人の承諾が必要です。

問）　借地上の建物を売ろうとして、地主に承諾してほしいと申し出たところ断られました。私はどうすればいいですか。
答）　地主は、賃借権の譲渡を求められたときには、承諾するか、建物を時価で買い取るかしなくてはなりません。あなたは、建物買取請求ができます。また、地主が承諾しないときには、裁判所に代諾許可の申立ができます。

問）　借地上の建物を増改築しようと思いますが、増改築には地主の承諾を要するという特約があります。地主が承諾してくれないときどうすればいいですか。
答）　借地上の建物の増改築は本来賃借人の自由ですが、多くの契約でこのような増改築禁止特約が定められています。地主が承諾してくれないときには、裁判所に代諾許可の申立ができます。

問）　借地上の建物の種類、構造等に特約があるとき、どう扱われますか。
答）　このような特約は法は特に規定していなく、当事者間の特約に任されます。建物の種類・構造等に特約があって、目的を達し得ないときには、裁判所に、借地条件の変更を求めることができます。

賃貸借相談(賃貸借契約の特約)

問）　建物賃貸借契約書に、「賃借人が１ヶ月以上賃料を支払わないとき、賃貸人は催告することなく、賃貸借契約を解除できる。」と定められているとき、１ヶ月でも賃料を払わないと即時に解除されてしまうのでしょうか。
答）　民法は債務不履行があったとき、相当期間を定めて催告し、その期間内に履行がないときに解除権の行使を認めています。賃貸借契約は、継続的債権関係であるので、信頼関係を基礎とします。その信頼関係が破壊されたと認められるときに、初めて解除ができます。判例も、質問のような特約は、「催告しなくても不合理とは認められない事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することができる旨定めた約定として有効と解すべき」としています。信頼関係の破壊があったかが問題です。

問）　建物賃貸人は、契約期間中であっても解約日の６ヶ月前に賃借人に通知することにより契約を解除できるという特約は有効ですか。
答）　借地借家法では、更新拒絶には正当事由は必要としていますから、ご質問のような特約は賃借人に不利益に法の適用を排するもので無効です。

問）　建物の賃貸借契約終了時には、通常の使用により生じた損耗を含めて賃借人が原状回復することという特約は有効ですか。
答）　賃貸借契約終了時には賃借人は建物を原状に復して返還すべきですが、その範囲は、賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他の通常の使用を超えるような使用による損耗について復旧すること限られます。建物設備の自然的な劣化等（経年変化）、通常の使用により生じる損耗等（通常損耗）には及ばないはずです。質問のような特約を定めるには、契約の際特にその旨が説明され、賃借人が承諾したときのみ特約として有効と認定されます。

問）　借地契約で、賃貸人が賃料の増額を請求したときには、賃料はこれに改定されるという特約は有効ですか。
答）　賃料の増減請求は、法がこれを定めていますから、当事者双方の合意か裁判がなければ認められません。賃貸人の一方的意思表示により賃料が改定される特約は法の趣旨に反し無効です。

問）　借地契約で更新拒絶条項は有効ですか。
答）　更新拒絶には正当事由が必要ですから、無効です。

問）　建物買取請求権を拒絶できるという特約は有効ですか。
答）　借地契約で契約期間の更新がないときには、賃借人は賃貸人に対し建物を買い取ることを請求できます。これを排除する特約は無効です。

問）　造作買取請求権を拒絶できるという特約は有効ですか。
答）　建物賃貸借契約では、契約終了時には、賃貸人の同意を得て付加した畳、建具などの買い取りを請求できるというのが法の規定です。ただ、借地契約と違って、造作買取請求を特約で排除することも可能です。

賃貸借相談(賃貸借契約の期間、更新)

問）　借地契約で、期間１０年の定めをしたのですが、この契約の期間は何年ですか。
答）　新法が適用される契約の場合、３０年以上の期間であれば当事者間で自由に定められるとされ、期間の定めをしないまま契約をした場合、期間は３０年となります。１０年の期間の定めをした場合、借地借家法に反しその定めは無効で、賃貸借契約は期間の定めのないものとなり、期間は３０年になります。旧法が適用される契約の場合、堅固建物については３０年以上、非堅固建物については２０年以上の期間であれば当事者間で自由に定められるとされ、期間の定めをしないまま契約をした場合、期間は堅固建物については６０年、非堅固建物については３０年となります。１０年の期間の定めは借地法に反しその定めは無効で、賃貸借契約は期間の定めのないものとなり、期間は６０年ないし３０年になります。

問）　借地契約で、期間が満了したとき、どのような場合契約は更新されますか。
答）　賃借人が更新の請求をすれば契約は更新されます。ただ、賃貸人に更新を拒絶する正当事由があって、賃貸人が遅滞なく異議を述べた場合はこの限りではありません。また、借地人が土地の使用を継続して賃貸人がこれに異議を申し出なければ、法定更新されます。

問）　更新後の契約の内容はどうなりますか。
答）　期間が短くなるほかは、元の契約と同一内容の契約になります。

問）　賃貸人の更新拒絶のための正当事由とはどのような事由ですか。
答）　旧法では判例で定められていて、新法ではこれを明文化しました。すなわち、借地権設定者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明け渡しの条件として又は土地の明け渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付を申し出た場合におけるその申し出を考慮して判断されます。

問）　借地上の建物が家事で消失してしまいました。建て替えをしてもよいのでしょうか。
答）　既存の借地契約の期間内しか存続しない建物であれば、用法の特約に反しなければ地主の承諾なく建て替えても構いません。既存の借地契約の期間を超えて存続する建物への建て替えは旧法が適用される契約と新法が適用される契約とで異なります。旧法では、再築に関し地主が遅滞なく異議を述べなければ、建物消失の日から、３０年ないし２０年の別で期間が延長されます。地主が遅滞なく異議を述べたときには、既存の存続期間満了の際に契約の更新がなされるか正当事由の有無で判断されます。新法では、借地期間内の再築と更新後の再築とで扱いが異なります。借地期間内であれば、地主の承諾があれば２０年間期間が延長されます。再築の通知から２ヶ月以内に異議を述べないと地主の承諾があったものとみなされます。更新後の再築のときには地主の承諾があったときのみ許されます。いずれにせよ、再築については、地主の承諾を得ておいた方がベターです。

問）　借家の期間について教えてください。
答）　借家契約は借地契約と異なり、民法の規定が適用され、最長で２０年間、最短で１年以上としなければなりません。２０年以上の期間を定めても、２０年に短縮され、１年未満の期間の定めは存続期間のない借家契約になります。

問）　借家の更新について教えてください。
答）　当事者が、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に契約を更新しない旨の通知をしなければ、契約は以前と同じ条件で法定更新されます。また、更新拒絶の通知をしたけれども借り主がそのまま借家の使用を継続していて、家主がそれに遅滞なく異議を述べなかったときも更新されたものとみなされます。

問）　更新拒絶には正当事由は必要ですか。
答）　必要です。新法では、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件として又は建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められなければ」解約申し入れや更新拒絶はできないと規定しています。

問）　借地、借家の契約の更新の際、更新料は払う義務があるのでしょうか。
答）　法律は更新料について定めていません。更新料支払いの慣行が法律の規定と同一視できる程度に一般化し、当該地域内の借り主に支払いを強制出来るほどの慣習となっているときには、合意がなくても更新料を求めることができます。東京では、ほとんどの裁判例が更新料が慣習化しているとは認めていません。

賃貸借相談(賃貸借契約上の金銭の支払い)

問）　土地を貸していて、借り主は建物を建てて住んでいますが、固定資産税などの上昇により現行の地代では安すぎると思っています。地代の値上げを求めることはできますか。
答）　借地借家法では、�@土地に対する租税その他の公課の増減、�A土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動、�B近隣類似の土地の地代等の比較により地代が不相当となったときは地代の増減を求めることができると規定しています。

問）　借家の家賃の値下げを求めることはできますか。
答）　家賃についても、借地借家法では、�@土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減�A土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動�B近隣同種の建物の借賃の比較により家賃が不相当となったときには家賃の増減を求めることができると規定しています。

問）　借地借家法施行以前の賃貸借契約でも、地代家賃の増減を求めることができるという借地借家法の規定はあてはまるのですか。
答）　地代家賃の増減に関する紛争解決の規定は借地借家法施行以前の賃貸借契約にも適用されます。Qの調停前置主義も同様です。

問）　地代家賃の増減を求めるにはどのようにして求めればよいですか。
答）　まずは、当事者同士で話し合ってください。後で証拠に残るように、内容証明郵便で増減を求めるとよいでしょう。当事者間で協議が整わないときには、簡易裁判所に調停を求めます。それでも話し合いがつかないときには、訴訟で求めていくことになります。いきなり訴訟提起はできないことになっています（調停前置主義）。

問）　地代家賃の増減について話し合いがつかない間の地代家賃の支払いはどうすればよいですか。
答）　その間は相当と認める額を支払えばよいです。受け取ってもらえないときには、供託します。

問）　アパートを借りていますが、家主が理由も言わず契約を更新しないので、出て行ってくれ、家賃はもう受け取らないと言っています。どうすればよいですか。
答）　理由もなく契約更新しないということはできません。あなたは出て行くことはないのですが、家賃を支払っていないと債務不履行として契約を解除されてしまいます。このようなときには、家賃を供託します。家主さんの住所地を管轄する供託所に行って、供託書に記入の上家賃を供託してください。

問）　アパートを貸しているのですが、賃借人が家賃も払わず行方不明になっています。賃借人の債権者という人が、中の家財道具を差し押さえました。私としては何ができますか。
答）　あなたは、家財道具に不動産賃貸の先取特権を有していますので、配当要求をして家財道具から優先的に配当を受けることができます。

問）　敷金とはどのような性格を持ちますか。
答）　敷金は、賃貸人の賃借人に対する賃貸借契約上の債権を担保するものです。その法的性質は、賃借人の債務不履行がないときにには返還するという停止条件が付いた金銭所有権の移転と説明されます。敷金は、建物の明け渡しまでに生じた債権について担保します。

問）　権利金（礼金）とは何ですか。
答）　権利金（礼金）は、昭和期以降における借家の恒常的な供給不足を背景に家主側の意向から生まれたものです。営業上の利益や場所的利益の対価などという性質を持ちます。敷金と違って契約終了時に返す必要がありません。

問）　保証金とは何ですか。
答）　営業用の店舗などを借りるとき、保証金という敷金より高めに設定された金員で、家主が自由に運用し、一定期間後に全部または一部を返還する約束の金員を払う約束がされることがあります。保証金の法的性質は、敷金や権利金、礼金の混合したものと見解があり、その具体的性質は個々の事情に応じて（賃貸建物の内容、補償金額、敷金・権利金の交付の意味、返還時期返還方法に関する特約の内容等）認定されることになります。

問）　敷金や保証金を担保にお金を借りることができますか。
答）　賃貸借契約終了時に返還を約束されている金員の支払いをしたとき、これを担保にすることはできます。ただ、賃借人との間で譲渡禁止特約がある時には担保に供することはできません。

問）　アパートを借りて住んでいますが、瞬間湯沸かし器が故障しました。家主に言っても修理してくれません。どうすればいいですか。
答）　家主には修繕義務がありますから、修理を要求できます。家主が修理してくれないときには、その部分で賃料の支払いを拒めるというのが判例です。自分で修理したときには、その費用を家主に請求できます。賃料と相殺することも可能です。

賃貸借相談(借地借家法)

問）　借地借家法では、旧借地法とどう違っていますか。
答）　普通借地権は基本的にあまり変わりません。借地権の存続期間、借地権の更新等で、若干異なる規定が置かれているのみです。新たに定期借地権という制度が設けられました。

問）　借地借家法が適用される賃貸借契約は何ですか。
答）　新法施行後（平成４年８月１日）の借地契約に適用されます。それ以前の借地契約は旧借地法によります。

問）　借地権の存続期間は何年ですか。
答）　旧法では、堅固建物と非堅固建物に分けて規定されていました（３０年以上と２０年以上）。新法では、一律に３０年とされています。

問）　借地権の更新後の存続期間は何年ですか。
答）　旧法では、合意更新の時、堅固と非堅固で異なる扱いをしていました（３０年と２０年）。新法では一回目は２０年、それ以降は１０年です。いずれも、それ以上の期間の合意をしたときには、合意に従います。

問）　定期借地権について教えてください。
答）　旧借地法では、土地を貸すと半永久的に戻らないと言われていました。地主としては、期限が満了したときに正当事由があった場合、借地人が合意解除に応じてくれた場合、地代滞納があって契約解除ができた場合などしか土地を返してもらえない状況でした。そこで、存続期間に制限があり更新のない定期借地権制度を創設したのです。

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賃貸借相談(借地・借家契約の締結)

問）　賃貸借契約を結ぶと、貸し主としての責任、借り主としての責任としてどういうものが生じますか。
答）　賃貸人には、目的物を私用収益させる義務、修繕義務などが生じ、賃借人には、賃料支払い義務、用法遵守義務、目的物保管・返還義務などが生じます。

問）　賃貸借契約を結ぶのに、契約書は必ず作らないとならないのですか。
答）　賃貸借契約は、要式を要しない諾成契約ですので、契約書は理論上は必要ありません。しかし、実際は契約書調印の時点をもって、賃貸借契約が成立すると認定される場合がほとんどでしょう。その時点で、合意ができたと認定され、契約書は重要な役割を持ちます。そして、どのような合意があったのか、第一には契約書を根拠に認定されますから、後日の争いに備えるためにも、契約書を作成しておくことがベターです。

問）　賃貸借契約には何を書いておけばよいのでしょうか。
答）　契約当事者、目的物、使用目的、賃料、期間、その他の特約条項などです。市販の賃貸借契約書等を利用するのもよいですが、これらの内容の不明確な点が否めないことから、建設省が賃貸住宅標準契約書が公表していますから参考にしてください。

問）　賃貸借契約書の賃借人欄には、私の友人の名前が書いてあるのですが、使用目的欄には社員住居と書いてあります。友人は、会社を経営していて、このような場合、会社に貸したことになってしまうのでしょうか。
答）　会社が賃借人となれば、会社の経営陣が代われば貸す相手はあなたの友人でなくなるのですから、大問題ですね。使用目的欄を見れば、会社が賃借人と認定される可能性があります。賃料の支払いなど、会社名でなされれば、事実の積み重ねで、会社が賃借人と認定されてしまいます。漫然と放置しないで、会社としての賃借権は主張しないという一札を入れさせておくなど対応すべきです。

問）　建物を自分が住む目的で借りるという賃貸借契約を結んだのですが、契約書調印後に、建物が火事で燃えてしまいました。契約はどうなりますか。
答）　賃貸借契約は、貸すという意思表示と借りるという意思表示が合致すれば成立するので、その後に目的物が消失しても契約自体は成立します。ただ、契約の目的物を引き渡すことも、使用収益することもできないので、契約は原始的不能で無効です。あなたは、敷金や一ヶ月分の前家賃など賃貸人に支払った額を不当利得として返還請求出来ます。ただ、仲介業者に払った仲介料などは、契約は成立しているのですから発生してしまいます。家事が賃貸人の過失による場合には、あなたが契約が有効と信じたことによる損害として、仲介料相当額を賃貸人に請求出来ます（契約締結上の過失）。

問）　土地を借りて建物を所有しています。借地権はどこまで及びますか。
答）　建物の利用のために必要な限度、主観的に建物利用のために必要であるにとどまらず、客観的にも建物の利用に必要である限度です。玄関から道路へ出るための通路や、建物の庭などには借地権の範囲は及ぶでしょう。

問）　借家に住んでおりますが、敷地を駐車場として利用してもよいのでしょうか。
答）　敷地の使用占有はその建物を使用占有する上で常識上当然とされる程度に限られます。駐車場で、家主がほかの人にその敷地を駐車場として利用させることが可能であれば、借家人は当然には駐車場としての敷地利用権を有しません。特約があればそれに従います。

問）　賃借人の連帯保証人はどこまで責任を負いますか。
答）　賃料不払いの場合の損害賠償義務にも及びます。契約が解除されたときには、賃借人の損害賠償義務だけでなく、目的物返還義務にも及びます。